为此，中央政府逐步出台了多项措施对土地用地，尤其是大城市的土地用地进行严格管控。
2014年3月，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，通知中明确提出了“管住总量、严控增量、盘活存量”的原则，而且特别指出京津冀、长三角、珠三角三大城市群的城镇建设用地要“以盘活存量为主”，不能再无节制地扩大建设用地。
2014年7月，国土资源部会同住建部挑选了14个大城市，其中包括北京、上海、广州、深圳等一线城市进行划定城市边界的试验，目前14个城市开发边界的划定工作已经取得初步成效。开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。划定城市的开发边界，即意味着不会再安排新增建设用地，未来，特大城市的工业和商服用地只能以盘活存量为主，这无疑是一个给地方政府“断奶”的政策。以后，全国600多个城市也会划定开发边界。尤其是对特大城市将划定永久性开发边界，以期约束 “城市病”的集中暴发。
2015年5月《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》也提出，要科学确定城镇开发强度，提高城镇土地利用效率、建成区人口密度，划定城镇开发边界，从严供给城市建设用地，推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变。严格新城、新区设立条件和程序。也就是说，未来大城市尤其是超大城市的用地规模将得到严格控制。
在2015年6月25日的全国土地日上，国土资源部提出创新存量用地倒逼机制，同时拟对部分城市新增建设用地实行“刚性约束”。 以此为信号，预计全国将迎来史上最强的集约用地规范。
而在上海，早在2013年上海新一轮的城市总体规划开始立项时，政府就明确将设置规划建设用地的“天花板”，将“总量锁定”，实现建设用地规划总量的“零增长”。在2014年上海市第六次规划土地工作会议上，市领导更是提出“上海规划建设用地规模要实现负增长”的进一步要求，以期“通过土地利用方式转变来倒逼城市转型发展”。 2016年1月11日，《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要》正式发布，上海未来建设用地将只减不增，总量要控制在3200平方公里以内(2014年已达3100平方公里)。
土地约束政策频频出台，而伴随这些政策出台及落地的，是不容忽视的一二线城市土地供给的严峻性。以北京为例，北京近三年的土地供应总量呈连年下降的趋势；在深圳，城市新增建设用地所剩无几；广州等珠三角大城市一直喊用地指标不够，甚至找粤北的一些地区买土地指标；而根据上海第六轮也是最新一轮城市总体规划的要求，今后几年上海平均每年新增建设用地只能控制在20多平方公里，尚不到2008~2013年6年年均增量的一半。在严格的土地约束政策面前， 可以预见的是，作为生产要素的土地资源正濒临枯竭，而“用土地换发展”的故事未来将很难在中国一二线城市再次延续。
图2 重点城市城区宅地供应紧缺
数据来源：华泰证券
一方面，是土地增量遭遇“天花板”，一方面，是经济增长的压力依然严峻。当二者发生碰撞时，就必须要求城市发展转型于向存量土地要效益，着眼于存量空间的改造升级，即——城市更新。
城市更新：时代发展的必然选择
从宏观上观察中国的特大型城市，过去城市外延式扩张时代的风格都是摊大饼式的突飞猛进：区域规划不尽科学，从不‘留白’，导致城市核心区域现在无地可用，或原有建成区的功能定位不再符合今天的需要，或基础设施落后老旧无法满足现代居住办公生产的需求。告别了大拆大建的快速城市化阶段，现在是到了从城市的发展建设过渡到城市的更新复兴，将未来重心转移到内涵提升，精耕细作的时候了。随着城市的发展与更新，已有的一些地块，物业需要进行重新规划和定位。尤其是在核心城市的核心区域，有一些人口流动性大但定位落伍或定位明确不符，跟不上区域发展，原业态表现差的项目，其内生价值尚未充分挖掘，应当成为城市更新的重要环节。
城市更新：全方位的价值提升
因此，除了能够有力破解土地资源难以为继与经济增长持续之间的矛盾，城市更新还将提升城市品质和功能，改善人居生活生产以及办公休闲等环境，增强城市魅力，从经济、社会、文化等多维度出发带来增量价值：
经济层面上，城市更新可创造大量的就业岗位，推动土地能源资源的节约集约利用，促进经济发展。闲置工业用地的再规划使资源得到了更为经济有效的再配置，植入的新功能可促成地区的功能转型及产业升级，带动区域发展，增大政府税收。以高线铁路的改造为例，在高线公园项目开工后的五年中，附近地区共产生了1.2万个工作岗位，新增了424000英尺办公室，新建了2558个居住单元和1000多个酒店客房，地区人口增长了60%。
社会层面上，城市更新以人为本，服务民生，完善公共服务。例如，棚户区改造改善了越来越多的老百姓的居住条件，一些底层群体的公共利益得以关注、尊重和保护。
文化层面上，城市更新为城市空间注入文化魅力和艺术灵魂。正如美国建筑师伊利尔·沙里宁所说：“让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上追求的是什么。”经过百年的繁华，一线城市的艺术品位和生态品质已经成为当下核心城市市民的诉求，改造一些审美缺失的，甚至是恶俗的建筑作品能有效提高市民的文化素质，提升城市的形象，形成更高品质的城市空间，甚至让文化艺术，成为城市快速爆发的力量。
城市更新：政策依托下的下一风口
尽管城市更新有望成为中国房地产行业发展及城市发展的未来大趋势，在城市更新项目的具体实施中，相关政策的缺失或不明确仍有可能让与城市更新的众多决策遭遇重重掣肘。例如，城市更新中的旧城改造涉及的土地权属复杂，土地二次开发的土地用途改变要走什么程序等。
值得欣喜的是，政府层面已为城市更新出台了配套的一系列法律法规、金融扶植政策等，以切实保障项目落地，为城市更新工作打下坚实的政策基础，利于城市更新的进程进一步加速。
例如，广州市密集出台了有关城市更新改造的“1+3”文件，即《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》、 《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》；以广州市政府文件为参考，深圳市率先出台了《深圳市城市更新办法》，并进一步先后发布了《深圳市城市更新办法实施细则》及深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》；紧随其后，上海市也于2015年发布了《上海市城市更新实施办法》；
图3 ：广东省各地市今年推进三旧改造的配套政策
资料来源：华泰联合研究所整理
图4：城市更新相关的文件一览
资料来源：御岭资本整理
措施办法与法规政策的出台发布，一方面解答了城市更新中面临的政策疑惑，解决了更新项目推进中可能碰到的各种难题。另一方面是通过更新政策的发布，再次向全社会明确了政府城市转型的决心，以及城市更新的方向。
城市更新案例
在政府引导与多项政策利好趋势的推动下，市场上已涌现越来越多城市更新的案例。它们或大到整个城市尺度，或小到单体建筑尺度。这里，我们分享一个楼宇改造的成功案例，或许可以为城市更新提供更多的思路；
建筑尺度的更新：香港KOHO，纺织工厂改造的现代办公楼
香港KOHO，纺织工厂改造的现代办公楼
KOHO（Kowloon Head Office）位于香港九龙东观塘区鸿图道，是一幢现代化的甲级写字楼，很少有人能想到，它的前身是一间生产纺织品的厂房——1980年建成的建大工业大厦；
KOHO大厦地处观塘区的核心位置，位靠九龙东的主要交通枢纽。
翻新改造前；翻新改造后
上世纪八九十年代，随着香港制造业的衰落与迁移，九龙东这个曾经最重要的工业基地失去了原有活力，留下超过一千幢空置的工业物业；而另一方面，香港金融及服务业的兴旺又产生了大量对写字楼的需求。因此，香港政府希望将九龙东打造成香港另一个具有吸引力的核心商业区——CBD2以支持香港经济发展，并推出了一系列活化工业物业的政策。
有鉴于此，2013年初，鹏里基金以9.8亿港币购入了楼龄已逾30余年的建大工业大厦，决心斥资翻新改造。项目由2014年2月开始施工，于2015年1月完工，改造成本共计港币1.7亿。2014年10月，新世界发展以16亿港币的价格购入，该项目成为工业物业在改造过程中就成功退出的首个案例，IRR高达40%，改造后的增益显而易见。而在此类工厦更新项目的拉动下，观塘区的工厦楼价4年间升逾一倍，升幅更跑赢住宅甚至零售楼宇。
为了将大厦改造为甲级写字楼，鹏里基金特意聘请了建筑翻新领域的专家公司IBI，在过去17年中IBI曾处理超过15宗类似的改建及翻新工程，具有丰富的经验。根据 IBI 高级项目经理李伟康解释，这幢工厦的结构质素明显高于以往曾参与的项目。如果大楼结构完整性欠佳，就需要重大的改建。相反的，在KOHO的改建项目中，大厦原有的天井位可以保留，电梯槽可以保留，每层楼高不变，布局作些微改动即为典型的办公楼层。因此，工程更多集中在楼宇的翻新处理上，包括翻新电梯、通道、大堂、门廊、柜台、洗手间，重新规划了停车场及车辆接载处，加装符合商业建筑法规的消防设备、加设高性能反光涂层玻璃窗户、隔声和隔热板等。
翻新后的每层办公区域；翻新后的大堂
不过，项目在改建中也遇到了两大难点：其一，大厦前身是旧式工业大厦，只能供应最基本的水电设施，也没有安装空调设备，为符合LEED 评级、BEAM 标准等设计及法规要求，需增设机房、空调系统、水箱及楼梯屋等配套设施。如何将这些必需设施纳入有限空间，是设计师和工程师的一大考验。
其二，由于旧有屋顶无法承受新设设备的重量，建筑物本身的屋顶楼板层与横梁必须拆除重建；且因为上述限制的存在，大型拆卸设备无法在屋顶上安装以输送物料，物料输送只能使用内部楼梯及建筑物前方负荷量为五吨的井架，且拆除重建中还要慎防破坏其它的结构部份，是该项目另一个棘手的难题。
施工中的屋顶
在外立面的改造中，设计师将其整体拆除改装为玻璃幕墙，每件玻璃尺寸达到3米高和2米阔，换上玻璃幕墙后，沿着鸿图道的47米超宽大厦门廊，迎来的天然光直透入 KOHO 的办公室内，以往阴暗的装卸区整体焕然一新。以玻璃和瓷砖製成的拱肩板镶嵌，全视野的窗户让光线渗入，营造出阁楼般的高楼底办公空间。为减少压迫感及粉饰外观，立面设计还将外墙分拆成不同板块，以垂直建筑提升外观高度。重整朝气的外墙配合底层开扬设计，行人从开源道方向靠近时倍觉明亮悦目。为贯彻设计主题，整幢建筑物由外牆至内部，一律採以青铜及大地色调互相配合。
KOHO大厦
通过创新的规划设计，旧工厂大厦被彻底改建成为商办用途，这在楼宇的更新改造案例中可谓凤毛麟角，为楼宇更新的发展历程揭开了新篇章。毫无疑问，KOHO大厦的改造成功盘活了空置破旧的楼宇，有助于创建就业机会，满足日益增长的写字楼需求，让日渐式微的香港九龙东重新焕发出生命活力。
城市更新：市场广阔的资本平台
我们有理由相信，城市更新蕴藏着海量的商机，为各类资本的注入提供了空间。统计数据显示，深圳未来需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里。另据粗略测算，北京市商业办公楼物业的保守更新体量即达1347亿元，市场前景广阔。
正如郑时龄院士所说，“我国的大规模建设和快速城市化阶段基本结束，城市发展的主要方面将转向城市更新、复兴、发展和建筑文化遗产的保护，在城市上建设并更新城市。” 当大修大建的时代终结，城市未来的发展将着眼于更新，聚焦于城市空间和城市功能的修补和改善，这是顺应时代的趋势与潮流。迎合人们生活方式的变化，城市更新，将是未来驱动城市蓬勃繁荣的新力量。未来的城市更新的过程中，核心城市核心区域的建筑、具有功能重新定位与提升可能性的建筑，这些都将是极具投资价值的核心标的。
城市承载着我们的记忆，也酝酿着我们的理想。在城市更新中尽到自己的一点力量，让中国的都市在不断变革中演绎出新的荣耀与辉煌，这就是我们的冀望。还记得中国2010上海世界博览会的主题吗？——‘城市，让生活更美好’，而我们，行走在路上。